近期，国家统计局发布了2022年10月70城房价，其中南京二手房价格环比下跌0.6%，同比下跌3.8%。环比是3连涨后首跌，同比降幅则进一步扩大，形势不容可观。
“砸盘、急售、一降再降”这些字眼频繁出现，有的挂牌几年都卖不掉，有的小区却不愁卖，成交周期亦是很短。
今天，「南京开盘」整理了南京90天成交量TOP10的小区，一起来看看吧！
据贝壳成交数据显示，在南京主城范围内，二手房90天成交最多的小区，大多集中在秦淮、玄武、浦口、江宁，大多小区房价不高，以价换量效果显著。
值得关注的有以下小区：
紫杨佳园
紫杨佳园位于城东，位置不错，七桥瓮生态湿地公园就在不远处。小区向东300米便是银龙花园住宅群，有一些底商配套，生活方便。
小区是2013-2019年建成的，分为一期和二期，据了解，目前小区成交较多的房源大多都是2016-2018年建成的，房龄较新，还有电梯，性价比较高。
目前小区85㎡左右的户型成交较多，且成交周期也不长。9月份，小区成交了一套59.5㎡的房源，总价仅121万，7天就成交，在当下市场中，速度相当快了。
小区外立面保养得不错，没有通常老破小常见的斑驳脱落等迹象。
小区内的生活设施齐全，车辆有序地停放在道路两边。小区整体环境还算不错，充满了浓浓的烟火气。
弘阳旭日上城
弘阳旭日上城两区上榜，作为桥北的知名大盘，挂牌量居高不下，挂牌均价仅约2.2万/㎡，90㎡的房子200万左右就能拿下。
笔者曾实地走访过小区，内部环境不错，用安居乐业形容再合适不过。
尽管房价垫底，桥北却拥有满满烟火气，也承载了很多人安家南京的梦想。
江北新区浦口外国语学校、弘阳广场、印象汇……一系列配套应有尽有。如果周末想去新街口，一条地铁便能轻松抵达。
或许2万/㎡的均价在南京买不到豪宅，但住在桥北也能收获满满的幸福感。这是目前很多年轻人的心中所想。
阳光聚宝山庄
小区目前挂牌均价约2.9万/㎡，在售房源中的户型，小到80㎡的小高层住宅，大到300、600多平的独栋别墅，选择面很广。
阳光聚宝山庄的地理位置得天独厚，惹人艳羡，处于紫金山、聚宝山、朝阳山三山环抱中，妥妥的宝地。
小区周围交通便利，紧邻地铁4号线聚宝山站，东可至长江二桥绕城高速，西可至宁沪铁路，南可至宁镇公路，通过玄武湖、龙蟠路隧道及新模范马路隧道。
北京东路小学阳光分校就在小区旁边，同时也是北京东路唯一直属分校。
整个小区总占地面积为50万㎡，体量很大，主要由多层与小高层单元式住宅、独幢别墅组成，房龄在2007年左右。
保利西江月
江核的保利西江月早已打破了“房价信仰”，上个月小区成交了一套房源，建面约87.39㎡，总价254.5万，单价约2.9万/㎡，跌回3万/㎡以内。
在这之前，小区同样出现了“2”字开头的成交房源，两套房子的共同点为低楼层、毛坯，这个价格实实在在回到了两三年前。
江核二手房下滑大家已经见怪不怪了，不过以价换量取得了明显效果，只要价格合适到位，不少想上车江核的人前来捡漏。毕竟，江核的站位还是蛮高的。
含着金汤匙出生的它，生来就带着光环，地下城、最高楼就像“吞金兽”一样，日复一日的拓展、崛起，展现着江核更多的可能性。
王府园小区
钟英学区房——王府园小区，成为榜单上的唯一一个名校学区房。
学区房的小面积户型向来是抢手货，今年上半年，小区50㎡左右户型的成交价在5-5.4万/㎡左右。60㎡以上户型的成交价在4.8-5万/㎡左右。
今年下半年，成交房源大多是40-50㎡左右的房源，单价在5-5.5万/㎡，基本处于相对平稳的状态。
虽说现在学区房市场降温，但价格回落，成交量上涨也是正常的，只要价格到位，成交速度也会很快，正如这套房源仅用了3天就成交了。
小区是20世纪90年代左右建成的，之前已经出新过。小区一大亮点在于有一整条商业街，满足生活需求。
小区里面有个小广场，旁边就是社区医院，生活便利。
其实这10个小区大致可以分为2类：
1、低总价的刚需小区，占了榜单9/10。
这类小区周边交通发达、配套齐全，深受刚需小年轻们的欢迎，作为一个过渡的居所。
根据我爱我家研究院的统计，10月300万以内房源成交累计占比达75.2%，环比增加9.3%，其中100-200万占比最高，达39.2%；而高价段房源占比则均有不同程度下滑。一方面是因为房价回落，整体总价段有所下移，另一方面由于当前成交主力客群是刚需客，低总价段占比也会明显上升。
2022年9-10月南京二手住宅成交总价段分布情况
数据来源：我爱我家南京研究院
南京2021年常住人口增量10.37万，江苏第一。目前全国人口流入趋于缓慢，在大环境下，南京还能新增10.37万人，是非常不错的。
只要有源源不断的新鲜血液流入，这些小区就会有市场，有人接盘。
2、地处核心区域，有学区加持的成熟小区，比如王府园小区。
除了王府园小区，世茂外滩新城、瑞金北村的成交量也并不低。虽然今年学区房的房价下滑了不少，但优质的教育资源依然是有孩子的家庭所追求的。
不过我们可以发现，像新河一村这种天价学区房，90天成交量虽然在鼓楼区排名第一，但比不上王府园，可见大家已经开始把重心偏向二级学区房。
一方面房价尚能在一些家庭的接受范围内，另一方面如果学区政策有变动，那么损失也会小一点。
从成交数据来看，10月全市二手房成交量5567套，环比下滑17.6%，同比减少4.5%，与去年同期水平相当。刚需成交占比进一步提升，二手房成交均价回落至30833元/㎡，环比下滑3.8%。
2021-2022年南京二手住宅逐月成交量价情况
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡
从挂牌数据来看，10月南京二手房新增挂牌量8638套，环比下滑5.0%；二手房新增挂牌均价为34691元/㎡，环比也下跌1.5%；整体来看，10月新增挂牌业主价格预期有所下调。
2021-2022年南京二手住宅逐月新增挂牌量价情况
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡
猜测一下，临近年底，11、12月的挂牌房源增多，价格也许环比再降。与此同时，议价空间进一步扩大。
从交易情况来看，市场成交下行，二手房以价换量情况加剧，不少当前急售业主让价空间进一步拉大。榜单被低总价小区占领就是最好的证明。
笔者还整理了南京各区二手房成交量TOP10榜单，以供参考。
